2014年5月份，中信證券推出國內首單REITs產(chǎn)品“中信啟航”，受到行業(yè)矚目。而今年6月份，中信證券發(fā)布《關(guān)于中信啟航專(zhuān)項資產(chǎn)管理計劃第四期（暨資產(chǎn)處置）收益分配公告》，公告顯示，此次收益分配方案分啟航優(yōu)先和啟航次級兩種，“啟航優(yōu)先”本次處置的本金、利息和超額收益合計38.05億元，投資人實(shí)際每10張（面值1000元）兌付本金、利息和超額收益1033.98元。

值得注意的是，“啟航次級”此次處置的本金、利息和超額收益合計19.10億元，投資人實(shí)際每10張（面值1000元）兌付本金、利息和超額收益1179.32元。經(jīng)計算，次級投資者3年的投資收益率僅為17.9%，平均不足6%。而根據“中信啟航”發(fā)行數據顯示，該產(chǎn)品發(fā)行總額為52.1億元，優(yōu)先、次級分層比例分別為70.06%、29.94%，其中“啟航優(yōu)先”的預期收益率為7%。

上述收益分配公告發(fā)布后，惹來(lái)市場(chǎng)上一片質(zhì)疑之聲。投資者表示，作為基礎資產(chǎn)的兩棟大樓，在北京的一棟位于CBD的核心區，在深圳的一棟可直通地鐵到香港，在京深地產(chǎn)走勢強勁的三年內，如此低的收益讓人難以理解。

而對于信托業(yè)內而言，亦對次級份額收益如此之低表示不解。有信托經(jīng)理質(zhì)疑：“北京和深圳的優(yōu)質(zhì)物業(yè)受讓三年后變現，次級檔年化收益只有6%，是資產(chǎn)的原因還是管理人的原因？權益類(lèi)REITs是否還有投資價(jià)值？”

《證券日報》記者就此問(wèn)題向資管業(yè)內人士求證，多位資管人士表示，一般來(lái)說(shuō)，次級份額的收益率是比較高的，“年收益6%”的數據并不能代表REITs產(chǎn)品的真實(shí)收益水平?！霸擁椖磕壳笆找嫠捷^低，可能在評估等方面存在一定問(wèn)題，預估底層資產(chǎn)升值水平應該在40%以上?！蹦辰咏擁椖康臉I(yè)務(wù)人員向記者表示，“簡(jiǎn)單以一單產(chǎn)品的收益率來(lái)否定REITs產(chǎn)品并不可行，今后類(lèi)似產(chǎn)品的收益情況還是令人期待的?！?

事實(shí)上，在房地產(chǎn)信托高呼“轉型”的當下，REITs產(chǎn)品長(cháng)期以來(lái)被寄予厚望。日前，中鐵信托副總經(jīng)理陳赤在采訪(fǎng)中表示，房地產(chǎn)信托轉型的升級與創(chuàng )新主要模式之一，即是與證券公司合作開(kāi)發(fā)以?xún)?yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)為基礎資產(chǎn)的公募REITs，并希望外部環(huán)境能夠給予信托公司直接參與設立和發(fā)行Reits的機會(huì )。

除市場(chǎng)關(guān)注外，近幾年的兩會(huì )議案上，亦頻頻出現“建議推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金立法”、“助力商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化”等議案。目前，《房地產(chǎn)投資信托基金法》尚未真正出臺，REITs相關(guān)政策仍在推進(jìn)過(guò)程中。并且，中國基金業(yè)協(xié)會(huì )也將推動(dòng)REITs模式納入2017年協(xié)會(huì )中心任務(wù)之一，并對REITs相關(guān)稅收政策的問(wèn)題也給予充分關(guān)注。

華融信托研究員袁吉偉撰文指出，商業(yè)地產(chǎn)是較為優(yōu)質(zhì)的投資資產(chǎn)，根據國外REITs收益率分析，其收益率水平高于債券收益率，低于股票收益率，但是波動(dòng)性較低，股息率在大部分時(shí)間都跑贏(yíng)了美國10年國債收益率。在資產(chǎn)配置難度越來(lái)越大的背景下，REITs業(yè)務(wù)能夠為保險、社保資金等機構投資者提供安全、較理想的投資回報率。

REITs業(yè)務(wù)具有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：首先是要注重通過(guò)REITs撬動(dòng)存量商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，加強存量商業(yè)地產(chǎn)資源的整合能力。其次是要有效把控基礎資產(chǎn)種類(lèi)和區域位置，合意的REITs基礎資產(chǎn)主要包括寫(xiě)字樓、零售類(lèi)、商業(yè)綜合體等商業(yè)地產(chǎn)，并著(zhù)重考慮一線(xiàn)城市。最后，開(kāi)展REITs需要專(zhuān)業(yè)人才和整合好相關(guān)機構、資金資源。在探索REITs業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中，信托公司有必要加強商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養，建設專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的子公司，強化對REITs中介機構的聯(lián)系和互動(dòng)，夯實(shí)REITs業(yè)務(wù)發(fā)展基礎。

（來(lái)源：證券日報 閆晶瀅）